দেশের আবাসন কোম্পানিগুলোর প্লট ও ফ্ল্যাট বিক্রি অস্বাভাবিকভাবে কমে গেছে। রিয়েল এস্টেট খাতে নতুন ক্রেতা যেমন মিলছে না, তেমনি পুরোনো ক্রেতাদের অনেকেই মাঝপথে এসে অর্থ দেওয়া বন্ধ করেছেন। বিক্রেতাদের কেউ কেউ আবার প্রকল্পের কাজ বন্ধ করে উধাও হয়ে যাচ্ছেন। রাজধানী ঢাকায় নতুন প্রকল্প নেওয়ার কাজ প্রায় পুরোপুরি বন্ধ হয়ে আছে। এতে এই খাতের কয়েক লাখ শ্রমিক বেকার হওয়ার শঙ্কায় রয়েছেন।
আবাসন খাতের এমন অস্থিরতার ঝড় উদ্বেগ বাড়িয়েছে নির্মাণ খাতেও। সংশ্লিষ্টরা বলছেন, স্বৈরাচার শেখ হাসিনা সরকারের বিশেষ কিছু ব্যক্তি ও গোষ্ঠীর স্বার্থে তৈরি ঢাকার বিশদ অঞ্চল পরিকল্পনা (ডিটেইল্ড এরিয়া প্ল্যান বা ড্যাপ), এই খাতে অপ্রদর্শিত আয় বিনিয়োগ হঠাৎ বন্ধ হয়ে যাওয়া এবং উচ্চবিত্ত ও প্রভাবশালীদের একটি অংশ, যারা ফ্ল্যাট-প্লটের বড় ক্রেতা ছিলেন, তাদের অনেকেই পালিয়ে যাওয়ার ফলেই আবাসন খাতে এই অস্থিরতা।
রাজধানী উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ (রাজউক) এই খাতের চলমান সংকট দূর করতে ইতোমধ্যে ড্যাপ সংশোধনের উদ্যোগ নিয়েছে। রাজউক চেয়ারম্যান প্রকৌশলী রিয়াজুল ইসলাম আমার দেশকে জানিয়েছেন, তিনি দায়িত্ব নিয়েই রিয়েল এস্টেট খাতের চলমান সংকট দূর করতে সব ধরনের উদ্যোগ হাতে নেন। ইতোমধ্যে ড্যাপ সংশোধন হয়েছে। আওয়ামী লীগ আমলে ড্যাপকে বিশেষ ব্যক্তি ও গোষ্ঠীর স্বার্থে ব্যবহার করা হয়েছিল। এটি এমনভাবে তৈরি করা হয়, যাতে তাদের দলীয় প্রভাবশালী ও একটি গোষ্ঠীর স্বার্থ রক্ষা হয়। আমরা সব পক্ষের সঙ্গে দফায় দফায় বৈঠক করেছি। সবকিছু যাচাই-বাছাই শেষে একটি যুগোপযোগী ড্যাপ তৈরি করেছি। এই খসড়া আইন মন্ত্রণালয়ে আছে। এখান থেকে এটি উপদেষ্টা পরিষদে যাবে।
রিয়াজুল ইসলাম আরো জানান, এ নিয়ে সরকার দ্রুত ব্যবস্থা নিচ্ছে। আবাসন খাতের অস্থিরতার বিষয়টিও তারা সরকারকে জানিয়েছেন।
ফ্ল্যাট-প্লট বিক্রিতে ধস, নতুন প্রকল্প আসছে কম
আবাসন ব্যবসায়ীদের সংগঠন রিয়েল এস্টেট অ্যান্ড হাউজিং অ্যাসোসিয়েশন অব বাংলাদেশের (রিহ্যাব) জানিয়েছে, তাদের সদস্যদের মধ্যে এক ধরনের অনিশ্চয়তা দেখা দিয়েছে। বিক্রি কমে গেছে প্রায় ৫০ শতাংশ। এতে অনেক কোম্পানি নিয়মিত বেতন-ভাতা দিতে পারছেন না তাদের শ্রমিক, কর্মচারী, কর্মকর্তাদের।
সংগঠনের সিনিয়র সহ-সভাপতি লিয়াকত আলী ভূঁইয়া আমার দেশকে বলেন, রিয়েল এস্টেট খাতে সংকটের শুরু হয় ২০২৩ সালে, বিগত হাসিনা সরকারের ড্যাপ নীতির মধ্য দিয়ে। চলতি অর্থবছরের বাজেটে অপ্রদর্শিত আয় বিনিয়োগ বন্ধ করে দেওয়ার পর এই সংকট প্রকট আকার ধারণ করে। সেই সঙ্গে অনেক ক্রেতা-বিক্রেতা গত এক বছরে উধাও হয়ে গেছেন বলে জানান তিনি। সব মিলে আবাসন খাতে ভয়ানক সংকট দেখা দিয়েছে। তিনি জানান, গত এক বছরে নতুন প্রকল্প নেওয়ার হার ৭০ থেকে ৮০ শতাংশ পর্যন্ত কমে গেছে। এর নেতিবাচক প্রভাব পড়েছে নির্মাণ খাতে।
রিহ্যাব সূত্র জানিয়েছে, ২০২২ সালে নতুন বৈষম্যমূলক ড্যাপের কার্যক্রম শুরু হয়। ড্যাপের প্রজ্ঞাপন হওয়ার পর এফএআর (ফ্লোর এরিয়া রেশিও) হ্রাসের কারণে মূল ঢাকায় বেশিরভাগ ভবনের উচ্চতা কমে যায়। এতে কাজ বন্ধ করে দেন ছোট-বড় সব কোম্পানি।
নির্মাণসামগ্রীর বাজারে মন্দা
রড, সিমেন্ট, ইট, কেবল, রঙ, টাইলস, লিফট, থাই অ্যালুমিনিয়াম, স্যানিটারি সামগ্রীসহ আবাসননির্ভর শিল্পগুলোতেও চরম মন্দা দেখা দিয়েছে। চাহিদা না থাকায় রডের বাজার ৫০ শতাংশের বেশি কমে গেছে। গত আগস্টে নির্মাণ সামগ্রীর দাম আরো কমেছে। ২০২৪-২৫ অর্থবছরের দ্বিতীয় মাসে বিল্ডিং ম্যাটেরিয়ালস প্রাইস ইনডেক্সে (বিএমপিআই) মূল্যস্ফীতি নেমে দাঁড়িয়েছে ৪ দশমিক শূন্য এক শতাংশে। এটি গত জুলাই মাসেও ছিল ৫ দশমিক ৬২ শতাংশ।
বিএমপিআই তথ্যে দেখা যায়, শুধু ভবন নির্মাণের পণ্যের দামও উল্লেখযোগ্য হারে কমেছে। আগস্টে এ খাতের মূল্যস্ফীতি কমে দাঁড়িয়েছে ৩ দশমিক ৭৭ শতাংশে। এটি জুলাই মাসে ছিল ৫ দশমিক ৫৭ শতাংশ।
ভবন নির্মাণের জন্য ব্যবহৃত পণ্য পরিবহন খরচও কমেছে। আলোচিত এ মাসটিতে ভবন নির্মাণের পণ্য পরিবহনের মূল্যস্ফীতি কমে দাঁড়িয়েছে ৩ দশমিক ৭৬ শতাংশ। জুলাই মাসে এটি ছিল ৫ দশমিক ৪৩ শতাংশ।
ভবন নির্মাণ কমে যাওয়া এ খাতের শ্রমিকের খরচও বাড়ছে না। আগস্টে নির্মাণ খাতের শ্রম মজুরি বৃদ্ধির হার কমে ৪ দশমিক ৮৩ শতাংশে দাঁড়িয়েছে। এটি আগের মাসের তুলনায় অনেক কম। জুলাইয়ে এ হার ছিল ৫ দশমিক ৫২ শতাংশ।
কারওয়ানবাজারে রড-সিমেন্টের ব্যবসা করেন আমিনুল ইসলাম। তার দাবি, গত কয়েক মাসে বিক্রি কমে গেছে। তিনি আমার দেশকে বলেন, এ খাতের কাজ কমে গেছে। মানুষ এখন বিল্ডিং নির্মাণে খুব একটা মনোযোগী নয়। তারা দাবি করেন, এখন তাদের হাতে টাকা নেই। সে জন্য কাজও কম, আমাদের বিক্রিও কম।
অপ্রদর্শিত আয় বিনিয়োগের সুযোগ নেই
জাতীয় রাজস্ব বোর্ড (এনবিআর) জানিয়েছে, আবাসন খাতে আর অপ্রদর্শিত আয় বিনিয়োগের সুযোগ নেই। এই সুযোগ রাখা হয়েছিল, কিন্তু একটি পক্ষ এর বিরোধিতা করায় চলতি ২০২৫-২৬ অর্থবছর থেকে তা বাতিল করা হয়েছে। গত ২ জুন বাজেট প্রস্তাব উপস্থাপন করেন অর্থ উপদেষ্টা সালেহউদ্দিন আহমেদ।
পরিবর্তিত পরিস্থিতির এ বাজেটেও অপ্রদর্শিত আয় বৈধ করার বিশেষ সুযোগ রাখা হয়েছিল তখন। তবে এ নিয়ে সমালোচনা শুরু হলে অর্থ মন্ত্রণালয় থেকে পাঠানো এক সংবাদ বিজ্ঞপ্তিতে বলা হয়, ‘বিশেষ কর প্রদানের মাধ্যমে বিল্ডিং বা অ্যাপার্টমেন্টে বিনিয়োগ প্রদর্শন সংক্রান্ত বিধান বিলোপ করা হয়েছে।’
অনিশ্চয়তায় ৩৫ লাখ শ্রমিকের ভবিষ্যৎ
রিহ্যাব জানিয়েছে, বর্তমানে আবাসন খাতে প্রায় ৩৫ লাখ শ্রমিক জড়িত। যদি এই খাতে নতুন বিনিয়োগ না আসে, তাহলে এই খাতের শ্রমিকরা বেকার হয়ে যাবেন। একমাত্র আবাসন খাতের শ্রমিকদের মধ্যে কোনো অসন্তোষ নেই। কারণ, এই খাতের ব্যবসায়ীরা এমন কিছু করেন না, যাতে শ্রমিক অসন্তোষ হয়। দেশের বেকার সমস্যা দূর করতেও ব্যাপক ভূমিকা রাখছে আবাসন খাতের ব্যবসায়ীরা।
ড্যাপ নিয়ে কী হচ্ছে?
ঢাকার বিশদ অঞ্চল পরিকল্পনা (ড্যাপ) সংশোধনী প্রায় চূড়ান্ত। সব ঠিক থাকলে উপদেষ্টা পরিষদে অনুমোদন পেয়ে আগামী মাসে ড্যাপের সংশোধনী চূড়ান্ত হতে পারে।
জানা গেছে, ড্যাপ ও ইমারত বিধিমালা সংশোধনের জন্য মোট ৩৭টি সভা হয়েছে। এর মধ্যে উপদেষ্টা পর্যায়ে ৩টি, সচিব পর্যায়ে ৪টি, মন্ত্রণালয় কর্তৃক গঠিত কমিটির ১০টি এবং রাজউকে অংশীজনদের সঙ্গে ২০টি বৈঠক হয়েছে। এসব বৈঠকে নানা প্রস্তাব ও মতামতের ভিত্তিতে খসড়ায় ঐকমত্যে পৌঁছানো হয়।
এতে বাংলাদেশ ইনস্টিটিউট অব প্ল্যানার্স (বিআইপি), বাংলাদেশ পরিবেশ বাঁচাও আন্দোলন (বাপা), বাংলাদেশ স্থপতি ইনস্টিটিউট (আইএবি) ও ইঞ্জিনিয়ার্স ইনস্টিটিউশন বাংলাদেশ (আইইবি) ঐকমত্যের ভিত্তিতে ভবন নির্মাণের ক্ষেত্রে এফএআর (ফ্লোর এরিয়া রেশিও), জনঘনত্ব ও আবাসন ইউনিটে কিছু সংশোধনী আনা হয়েছে।
সবশেষ গৃহায়ন ও গণপূর্ত উপদেষ্টা আদিলুর রহমান খানের সভাপতিত্বে অনুষ্ঠিত বৈঠকে ড্যাপের খসড়াটি অনুমোদনের জন্য প্রস্তুত করা হয়। পরবর্তী ধাপে এটি ড্যাপ-সংক্রান্ত উপদেষ্টা পরিষদ কমিটিতে পাঠানো হবে চূড়ান্ত অনুমোদনের জন্য। সব ঠিক থাকলে এক মাসের মধ্যে গেজেট প্রকাশ করা হবে।
সংশোধিত ড্যাপে গ্রামীণ এলাকার (যেমন দাসেরকান্দি, কাঁচপুর, ময়নারটেক, আলীপুর, রুহিতপুর, বিরুলিয়া, বনগ্রাম ইত্যাদি) মোট ১৬টি জনঘনত্ব ব্লকের এফএআর সামান্য সমন্বয় করা হয়েছে। কেন্দ্রীয় ও নগর এলাকার এফএআর আগের মতো বহাল থাকবে। এছাড়া ২০১১ সালের বিবিএস হাউজহোল্ড সাইজ বিবেচনায় আবাসন ইউনিট নির্ধারণ হবে।
সংশোধিত ড্যাপের খসড়া প্রস্তাবনায় দেখা গেছে, বেশিরভাগ এলাকায় এফএআর, জনঘনত্ব এবং আবাসিক ইউনিট বাড়ানো হয়েছে। তবে কিছু কিছু এলাকায় এফএআর কমানো হয়েছে। এতে কোনো পক্ষই পুরোপুরি সন্তুষ্ট হতে পারেনি।
ছোট উদ্যোক্তারা ব্যবসা গুটিয়ে নিচ্ছেন
কর্ডিয়াল প্রপার্টিজ লিমিটেড বছরে আগে ৪ থেকে ৫টি প্রজেক্ট নিয়ে কাজ করত। গত এক বছরে এই কোম্পানি একটি প্রজেক্টের কাজও শুরু করেনি। এতে তাদের কর্মচারীদের বেশিরভাগই চাকরি ছেড়ে চলে গেছেন বলে জানিয়েছেন প্রতিষ্ঠানটির ব্যবস্থাপনা পরিচালক শাহজাহান শিপন। আমার দেশকে তিনি বলেন, ‘আমাদের বিক্রি একেবারেই নেই। ফ্ল্যাট বিক্রি করে ভবন নির্মাণ খরচও আমরা পাচ্ছি না।’
শাহজাহান শিপন জানান, উত্তরা এলাকায় তাদের একটি প্রকল্পে আগে ক্রেতাদের কাছে প্রতি বর্গফুট ফ্ল্যাটের বিক্রয় মূল্য ছিল ৯ হাজার ৩০০ টাকা। একই ভবনের অবিক্রীত ফ্ল্যাট এখন ৭ হাজার টাকায় নেমে এসেছে। ফলে ব্যাংক ঋণের সুদ ও নির্মাণ সামগ্রীর ক্রয় মূল্য হিসাব করলে তাদের লোকসানে ফ্ল্যাট বিক্রি করতে হচ্ছে। তিনি জানান, তাদের মতো অন্তত সহস্রাধিক প্রতিষ্ঠান যারা রিহ্যাবের সদস্য নয় তারা ব্যবসা গুটিয়ে নিয়েছেন।
বিক্রিতে বড় ধস বিলাসি ফ্ল্যাটের
রাজধানী ঢাকার বারিধারা, গুলশান ও বনানী এলাকায় নির্মিত বিলাসী কয়েক শতাধিক অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রি হচ্ছে না বলে জানিয়েছেন একটি বড় রিয়েল এস্টেট কোম্পানির কর্মকর্তা ফারুক হোসাইন। তিনি আমার দেশকে বলেন, বড় ও লাক্সারি ফ্ল্যাটের ক্রেতা যেন উধাও হয়ে গেছেন। ফলে এসব অ্যাপার্টমেন্ট নিয়ে বিপাকে পড়েছে বড় বড় কয়েকটি কোম্পানি। তিনি বলেন, গত কয়েক বছরে আধুনিক স্থাপনা ও সুযোগ-সুবিধাসহ বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্টে বিনিয়োগ উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে। তবে গত বছরের আগস্টে রাজনৈতিক পরিবর্তনের পর থেকে এই খাতে মন্দা শুরু হয়েছে। তার মতে, সম্প্রতি বছরগুলোতে ধনী ব্যবসায়ী, প্রবাসী, রাজনীতিবিদ ও আমলারা ছিলেন বিলাসবহুল ফ্ল্যাটের প্রধান ক্রেতা।
এই প্রিমিয়াম অ্যাপার্টমেন্টগুলোর মূল্য সাধারণত ৫ কোটি টাকা থেকে শুরু করে ৪০-৫০ কোটি টাকা পর্যন্ত হয়ে থাকে। এসব অ্যাপার্টমেন্ট ঢাকার গুলশান, বনানী, বারিধারা, বসুন্ধরা, নিকেতন ও নিকুঞ্জর মতো অভিজাত এলাকায় কেন্দ্রীভূত।
গুলশান সাব-রেজিস্ট্রার অফিস অনুযায়ী, গত বছর জানুয়ারি থেকে জুলাই সময়ে ৬ থেকে ২১ কোটি টাকার মোট ৭২৮টি বিলাসবহুল ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রেশন হয়েছে, যার মোট মূল্য প্রায় ৮ হাজার কোটি টাকা। কিন্তু ২০২৪ সালের আগস্ট থেকে ২০২৫ সালের মার্চ পর্যন্ত রেজিস্ট্রেশন হয়েছে মাত্র ৩৯টি অ্যাপার্টমেন্ট, যার মধ্যে জানুয়ারি-মার্চ ২০২৫ পর্যন্ত মাত্র ২১টি অ্যাপার্টমেন্ট ছিল এই তালিকায়।
তবে স্বস্তি আছে ছোট ফ্ল্যাটে
রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়ীদের সঙ্গে কথা বলে জানা গেছে, ছোট ও মাঝারি আকারের অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রিতে এখন পর্যন্ত ধস নামেনি। জোন প্রপার্টিজের ব্যবস্থাপনা পরিচালক স্থপতি আবুল হাসনাইন মঞ্জুর মুর্শেদ আমার দেশকে জানান, ঢাকায় বর্তমানে যেসব ফ্ল্যাটের বিক্রি কিছুটা আছে তার সবই ১ হাজার বর্গফুটের কম আয়তনের। তবে এসব ফ্ল্যাটের দাম তুলনামূলক বেশি বলেও জানান তিনি। তার অভিযোগ, বিগত ফ্যাসিস্ট হাসিনা সরকার নগর উন্নয়নের নামে আবাসন খাতে ভয়ানক সংকট তৈরি করে দিয়ে গেছে। কিছু ব্যক্তি ও গোষ্ঠীর স্বার্থে এই বিশাল সম্ভাবনাময় খাতটি এখন সংকটের মধ্যে।
অর্থনীতিবিদ ও বিশ্লেষকরা বলছেন, আবাসন খাতের চলমান সংকট দ্রুত সমাধান না হলে এই খাতের লাখ লাখ লোক বেকার হয়ে যাবে, চাপ পড়বে ব্যাংক খাতে। জরুরি নীতিগত হস্তক্ষেপ, ড্যাপ সংশোধন ও বাস্তবমুখী করনীতি ছাড়া এই খাতের বিপর্যয় ঠেকানো সম্ভব নয় বলে মনে করেন তারা।
